文｜陳聰 張全國 劉河維 劉東航

對中國科創(chuàng)園區(qū)企業(yè)的投資，是價值+主題的投資，也是安全資產(chǎn)+彈性業(yè)務的投資。從價值安全底線而言，上市的絕大多數(shù)園區(qū)公司，都位于經(jīng)濟比較發(fā)達、產(chǎn)業(yè)基礎良好的區(qū)域，投資性不動產(chǎn)和土地價值堅挺。從主題和彈性來說，大多數(shù)科創(chuàng)園區(qū)都參與孵化或投資中國最為前瞻、成長最為迅猛的新產(chǎn)業(yè)。

▍產(chǎn)業(yè)園區(qū)的價值，最終來自于其服務的新質生產(chǎn)力跨越式發(fā)展的價值，是科技產(chǎn)業(yè)供給側變更所創(chuàng)造的價值外溢的一部分。

【資料圖】

從表現(xiàn)形式來看，園區(qū)企業(yè)既通過作為“房東”和“地主”穩(wěn)定獲得一部分租金收入以及開發(fā)業(yè)務常規(guī)收入，也透過創(chuàng)投孵化來分享一部分企業(yè)跨越式發(fā)展紅利。

▍產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資性不動產(chǎn)租金穩(wěn)定回流。

科創(chuàng)園區(qū)企業(yè)在長期發(fā)展過程中沉淀了規(guī)模不小的投資性房地產(chǎn)，成為企業(yè)發(fā)展的壓艙石。我們選取的10家市值靠前的園區(qū)企業(yè)，投資性不動產(chǎn)合計金額為1,119億元，2024年實現(xiàn)租金收入97.6億元。單純從可租賃面積來看，我國園區(qū)類物業(yè)供給較多，平均租金易跌難漲。但科創(chuàng)園區(qū)的魅力在于物理空間的集聚推動新思維碰撞，科技創(chuàng)新紅利往往從最頭部的科創(chuàng)園區(qū)產(chǎn)生。因此，我們認為頭部科創(chuàng)園區(qū)的租金是穩(wěn)定的。

▍產(chǎn)業(yè)孵化，園區(qū)上市公司服務+洞察。

近幾年來，科創(chuàng)園區(qū)企業(yè)的角色，從房東不斷向“后勤保姆”延展?？苿?chuàng)園區(qū)并不只是提供建筑，更提供便利的營商環(huán)境，高效的后勤保障和順暢的政企對接。通過越來越深入的企業(yè)服務，園區(qū)上市公司也就享有了對不同新興領域的良好洞察。這種洞察，反過來轉化為園區(qū)公司分享園區(qū)企業(yè)成長紅利的便利條件。上市的科創(chuàng)園區(qū)，絕大多數(shù)都直投于部分園區(qū)企業(yè)（很多通過基金化方式投資），獲得豐厚的回報。

▍投資業(yè)務碩果累累，科創(chuàng)園區(qū)企業(yè)始終站在中國新質生產(chǎn)力發(fā)展的潮頭。

隨著中國資本市場日漸活躍，以及硬科技的發(fā)展，投資業(yè)務逐漸成為園區(qū)企業(yè)重要的業(yè)務單元。以張江高科為例，截至2024年末，累計投資規(guī)模已超95億元。其中，直投項目56個，投資金額40.8億元；參與投資基金30個，認繳出資54.6億元。投資方向上，集成電路占28%、生物醫(yī)藥及器械占20%、新能源汽車占35%、新一代信息技術占8%、智能制造占8%。投資企業(yè)中已上市54家，其中科創(chuàng)板上市企業(yè)16家、主板20家、創(chuàng)業(yè)板7家、新三板2家、境外9家。

▍風險因素：

園區(qū)企業(yè)在租物業(yè)存在空置率上升、租金下降的風險。園區(qū)企業(yè)投資相關的科技企業(yè)，存在發(fā)展及未來上市不及預期的風險。

▍投資策略：

我們認為，對中國科創(chuàng)園區(qū)企業(yè)的投資，是價值+主題的投資，也是安全資產(chǎn)+彈性業(yè)務的投資。從價值安全底線而言，上市的絕大多數(shù)園區(qū)公司，都位于經(jīng)濟比較發(fā)達、產(chǎn)業(yè)基礎良好的區(qū)域，投資性不動產(chǎn)和土地價值堅挺。從主題和彈性來說，大多數(shù)科創(chuàng)園區(qū)都參與孵化或投資中國最為前瞻、成長最為迅猛的新產(chǎn)業(yè)。

本文節(jié)選自中信證券研究部已于2025年9月25日發(fā)布的《園區(qū)行業(yè)跟蹤報告—中國科創(chuàng)上市園區(qū)圖譜》報告，具體分析內(nèi)容（包括相關風險提示等）請詳見報告。若因對報告的摘編而產(chǎn)生歧義，應以報告發(fā)布當日的完整內(nèi)容為準。

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